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孫承銘:招商蛇口為什么不加大杠桿?

文 | 觀點地產網 曾劍萍

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會議開始沒幾分鐘,暴雨突起,孫承銘轉頭看了一眼窗外。

雨滴敲打玻璃,室內一片靜默,孫承銘回過頭來,面向現場的三四十位股東宣讀未完的議案,略帶口音的普通話響起,沉寂被打破。

時間是6月25日下午兩點半,深圳南山區天色陰沉,蛇口地帶那座外墻點綴著綠色植物的建筑里,招商蛇口正在舉行一年一度的股東大會。

會議很長,需要審議的議案多達18條,宣讀完畢之后,時針已悄然走了一圈。填寫完表決表后,董事長孫承銘發話:“股東們有什么疑問,歡迎交流提問。”他的態度很親切,像個大家長。

一位股東聞言舉起了手,接過工作人員遞來的話筒正想說話,孫承銘突然想起了什么,對股東說:“我先介紹一下高管啊,總經理許永軍、財務總監黃均隆、董秘劉寧。”這都是股東們的熟面孔。

抬手向右,指向臺下的第一排,孫承銘繼續:“順著介紹啊。聶黎明,公司的副總兼深圳公司總經理;張林,副總兼大健康事業部總經理;劉偉,副書記,常務副總經理,分管園區事務的……”

一圈下來,股東頻頻點頭,交流也正式開始。

“有錢大家賺”

第一位股東的提問延續去年,依然集中在公司的核心競爭力上:“去年我問公司的核心競爭力是什么,許總說是可持續發展能力。今年想從這個話題延伸。”

這位股東不停歇:“招商局是大型的集團,有港口、有銀行等等,想問許總核心競爭力里提到的協同效應指的是什么?能不能用我們聽得懂的話來講一下,比如是不是拿地比較便宜?”

被點名的許永軍接過話頭,對于如何發揮招商局集團的協同作用,他舉了一個例子:去年招商蛇口開始在湛江建造第二個太子灣,就是跟集團旗下的港口企業合作的。

觀點地產新媒體了解到,去年3月初,招商蛇口聯合湛江港以17.9億元拿下湛江國際郵輪碼頭地塊。資料顯示,湛江港由湛江國資委實際控制,其中招商局國際碼頭(湛江)有限公司持股27.58%、招商局港口集團股份有限公司持股3.42%。

“港口企業有基礎,有優勢,加入招商蛇口后,這個項目就成為前港-中區-后城模式,所有的土地都是按國家相關規定的,但在摘牌的時候,我們就有優勢,成本有競爭性。”許永軍說得比較隱晦,對于央企天然存在的優勢,他應該是感到自豪的。

相對于總經理較為官方的回答,一旁的董事長就較為輕松,他稱贊“湛江那塊地是CBD中的CBD”,但沒有港口的配合也拿不到。

“這樣的案例還有很多”,孫承銘又指,“蘇州的金融小鎮,是集團金融板塊發揮招商和集聚能力,在蘇州高新區最核心地段拿的一塊地。兩平方公里,整體開發給我們(招商蛇口),效益也非常好。”

“近了說深圳”,他意猶未盡,還順便點了一下坐在臺下的深圳總經理,“黎明啊,招商中環給公司帶來了20億的利潤,那塊地是誰的,中外運的。”資料顯示,中外運是招商局集團旗下子公司,招商中環即為深圳中外運長航物流中心項目,位于羅湖筍崗片區。

股東也有點激動:“就是羅湖那個招商中環嗎?”

“對啊,那塊地原來就是中外運在筍崗的倉庫。”孫承銘接上話,“當然20億也不能通吃,兄弟公司也要是效益的。一般的模式是,它出地,我們評估,主導開發。相對來講,拿地就比較便宜。”

最后孫承銘總結,“有錢大家一起賺,也不能說有錢就自己揣兜里。”他看向股東,“這也不適合吧。”

央企的賽道

央企的身份與資源,給了招商蛇口更多低成本擴儲的機會,但對企業的經營管理、風險管控也有著更為嚴格的要求,有時還會形成一定程度的制約。

一位自稱來自廣州的小股東指出,在過去的黃金地產十年里,包括碧桂園、恒大在內的民營開發商都沖得很快,國資背景的開發商相對來講普遍穩健。

數據顯示,2018年招商蛇口實現銷售金額1706億元,同比增加51.26%,但碧桂園、恒大已邁上五千億臺階,新城、世茂、陽光城、旭輝等民營房企也在規模奔跑中。

這位股東試探性地問:“在地產進入白銀時代,招商蛇口如何看待國企(央企)開發商和民營開發商之間的競爭,未來發展會不會出現新的趨勢?”

涉及企業戰略發展,孫承銘點名朱文凱回答。

“前面幾年,民企和國企的發展風格確實不太一樣”,臺下的朱文凱接過話筒,“民企的特點是杠桿高,高周轉”。朱文凱指出,國企受到風險管控影響,在杠桿上有嚴格的管控要求,現在招商局集團對招商蛇口的要求是,有息負債率不能超過50%。

年報顯示,2018年招商蛇口負債率約為45%,在2017年,這一數字為59.69%,當年年初的業績會上,許永軍曾對投資者和媒體承諾,未來會將負債率控制在45%以下。看來,這也是對集團的承諾。

在高周轉上,朱文凱同樣指出,體制決定了招商蛇口在某些工程上會受到約束,不像民企發展得那么快。但他也強調,高杠桿、高周轉也攜帶著風險,而招商蛇口更強調穩健發展。“這幾年銷售也有30%、40%的增長,對我們來講也算快了。”

話音未落,臺上的孫承銘接過話頭,反問股東:“招商局是個百年老店,不能被一個招商蛇口拖垮了吧?”

不過他也承認自己很“糾結”:“集團有KPI考核,要穩健發展,我們也認了。”

但對民營房企所謂的高周轉發展,孫承銘的態度很謹慎,他向股東說了一個小故事:“幾年前在華東,招商蛇口看中了一個項目,結果有一家宇宙民營房企也看上了,大家就碰頭了。”

臺下一片笑聲,孫承銘接著說,兩家就一塊干了,對半分,50%各自操盤。“沒想到,拿到地的第二天,對面‘轟轟’就開工了。”

招商蛇口的項目員工看在眼里也急了,跑來跟孫承銘說對面都開工了,壓力很大。“但我不敢開工,四證不齊開工了,要被罰款,罰了款下次在證監會就融不到資了,融不到資,劉寧就要來找我算賬了。”

董秘也不由地笑了,孫承銘繼而指出,民營房企就不怕,因為高周轉可能帶來1000萬利潤,罰款200萬元,那還有800萬元的利潤。“但招商蛇口首先是央企,要依法合規。”

其實,走穩健路子的招商蛇口近年來也在強調加快發展,首先表現在優化決策流程上,許永軍就指出,2018年是招商蛇口的內部改革年,公司已經把80%的土地決策權下放,“要讓聽到炮聲的團隊做更多的決策。”

具體到區域上,深圳區域總聶黎明就表示,未來將盡量多參與土地競拍。事實上,在6月24日深圳那場史詩級土拍上,招商蛇口五塊地都參與了,“但出價不會跟風、沖高,未來也會積極尋求合作。”


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